늘어나는 하자 판정에 후분양 확대 목소리… “장기적 유도 정책 필요”

최근 공동주택 하자 관련 분쟁이 늘고 하자 판정을 받는 아파트들이 늘면서 후분양제를 확대해야 한다는 목소리 커지고 있음. 그러나 건설업계는 자금 압박 등의 이유로 조심스럽다는 입장을 내비쳤다.

20일 건설업계 등에 따르면 국토교통부는 지난 15일 하자심사분쟁조정위원회(하심위)에 신청된 하자처리현황과 건설사별 하자 현황을 공개했다. 2019년부터 연평균 4400여 건의 하자 분쟁사건을 처리했고, 올해는 8월까지 3525건의 하자를 처리해 예년 보다 약 20% 더 많은 분쟁사건을 처리한 것으로 나타났다.

8월까지 하심위에 접수된 하자 분쟁 사건은 총 3119건이다. 하심위는 연내 총 접수건수를 4679건으로 예측했다. 하심위 접수 사건은 2022년 3027건, 2023년 3313건으로 해마다 증가 추세를 보였다.

기존에는 하자가 알려지면 집값이 떨어질 것을 우려했지만 최근에는 법적 분쟁도 마다하지 않고 나서는 분위기다. 또 자재비, 인건비 등 공사비가 상승한 것도 하자 증가세 영향을 미쳤다는 지적이 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “아파트 시공은 마감이 중요한데 최근 자재비 등 공사비가 꾸준히 상승하면서 마감 과정에서 하자가 발생하는 경우들이 있다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “아파트를 구입하는 소비자 눈높이가 높아지면서 하자에 더 민감하게 반응하고 적극적으로 대응하면서 하자 접수 건수가 늘어난 것으로 보인다”며 “건설 현장에 내국인 근로자가 많이 줄어들면서 마감 과정에서 현장 근로자들의 노하우 축적이 덜 된 경우들이 있다”고 했다.

이에 수요자들 사이에서는 후분양제를 확대해야 한다는 목소리가 나오기도 한다. 아파트 후분양제는 공정 후반에 청약을 실시해 분양계약자가 사전에 하자를 확인하기 수월하다. 재건축 아파트 청약을 접수 오산 힐스테이트 중인 조모(35)씨는 “아파트를 구입할 때는 대출까지 받아 막대한 자금이 들어가는데 견본주택만 보고 사기엔 리스크가 너무 크다”며 “나중에 견본주택과 다른 경우도 있고 하자가 발생하는 경우도 많은데 청약자는 내 집이 아니길 바라는 것 말고는 할 수 있는 게 없다”고 했다.

다만 후분양제는 선분양제와 달리 중도금을 단기간에 마련해야 해 청약자 자금 부담이 있고, 건설사 입장에서는 공사비 마련에 어려움이 생길 수 있어 건설업계에서는 확대하기 조심스럽다는 반응이다.

한 건설사 관계자는 “완판 가능성이 높은 공사라면 공사비를 보장받는 것은 어렵지 않지만 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제로 자금 조달이 어려운 상황에서 후분양을 확대하는 것은 부담이 있는 것도 사실”이라고 했다.
오산 힐스테이트 더클래스
한편 다른 대형건설사 관계자는 “후분양은 시공사가 아닌 조합이 결정할 문제라서 건설사 입장에서 후분양 확대에 대한 리스크는 그리 크지 않다”며 “하자 관련해서도 어떻게 대응해 하자를 줄일 것인지를 고민하는 것이 중요하고 하자 관리 시스템이나 공사 관리 감독 등에 신경쓰는 것이 중요하다”고 했다.

전문가들은 올해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 불거지면서 선분양 위험성이 강조돼 장기적으로 후분양 확대를 피할 수 없다고 설명했다. 서 교수는 “장기적으로는 우리나라 부동산 시장도 후분양 확대로 가는 것이 바람직하다”며 “다만 급격하게 변할 경우 주택을 공급할 시공사들의 자금 조달이 현실적으로 어려워 점진적으로 후분양으로 갈 수 있도록 유도하는 정책을 펼 필요가 있다”고 설명했다.

고 교수는 “후분양이 PF 부실 문제 등에 대해서는 강점이 있고 소비자 입장에서도 후분양이 장점이 많아 건설사들의 자금 조달 능력이 갖춰질 때 조금씩 확대하는 방향으로 가는 것이 맞다”고 했다.